Cabe danos morais quando há atraso na entrega de imóvel?

O sonho da casa própria é comum entre os brasileiros. E quando esse sonho se transforma em pesadelo? A pessoa adquire um imóvel na planta, por exemplo, e se depara com o atraso na entrega. O que fazer nesse caso? Será que é cabível a reparação por danos morais e materiais?

    Inicialmente, é importante salientar que cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado. A estratégia mais adequada para um caso pode não ser a mesma para outro. Portanto, é recomendável consultar um advogado.

     Passemos ao cerne da questão. Será que é possível pleitear danos morais e materiais quando a construtora não cumpre o prazo estipulado de entrega do imóvel? Existem diversos precedentes favoráveis a essa medida, tanto no Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) quanto no Superior Tribunal de Justiça (STJ), considerando que a aquisição de um imóvel demanda um considerável investimento financeiro.

      Nesse contexto, Luiz Antônio Scavone Junior argumenta que “ o descumprimento da entrega do imóvel pode acarretar danos morais, mormente ante a importância histórica da propriedade imobiliária na sociedade”.

     De maneira similar, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) tem decidido de forma favorável para a incidência de danos morais, quando há descumprimento contratual.Entende-se que dificuldades de natureza burocrática não podem prejudicar o comprador, uma vez que o risco do negócio é assumido pela construtora

Apelação – ação de reparação civil – contrato de compra e venda de imóvel – alienação fiduciária – programa Minha Casa Minha Vida – descumprimento contratual – culpa das vendedoras – excludente de responsabilidade não verificada – restituição integral dos valores pagos – responsabilidade solidária da construtora e incorporadora – aplicação das normas do CDC – danos morais – ocorrência – apelações às quais se nega provimento.1. Entraves de ordem burocrática não podem ser considerados caso fortuito ou força maior, em ordem justificar o atraso no início das obras e a consequente demora na entrega do imóvel aos compradores, dado que construtoras são experientes neste mercado de obras subsidiadas com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, tratando-se de fato que já lhes é previsível. 2. Dado ser integrante da cadeia de consumo, inclusive capaz de suportar os efeitos jurídicos e patrimoniais no caso de rescisão do contrato, a proprietária do imóvel, ainda que assine como interveniente anuente, responde solidariamente pelos danos causados ao adquirente em razão do descumprimento de entrega da obra. 3. Decorre da rescisão contratual o retorno das partes ao estado anterior com as respectivas reparações de ordem material e moral, ocorrentes na espécie. 4. É entendimento tranquilo no STJ no sentido de que não seria hipótese de mero dissabor ou simples descumprimento contratual, mas sim ato ilícito causador de danos morais, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.23.038390-3/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Rodrigues , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 20/03/2024, publicação da súmula em 21/03/2024)

     Contudo, esse atraso precisa ser analisado no contexto específico, pois os danos morais precisam ser provados, segundo o entendimento do STJ.

O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade.STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp 1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.

Além do mais, a cláusula de tolerância presente no contrato não é considerada abusiva quando é estabelecido um prazo de até 180 dias para a efetiva entrega da obra. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).

     Por outro lado, em relação aos danos materiais, o comprador pode comprovar que está pagando aluguel, enquanto poderia estar desfrutando do imóvel adquirido. Isso possibilita o recebimento do que é chamado de lucros cessantes.

A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE ENTREGA – NÃO OBSERVÂNCIA – PAGAMENTOS – RESTITUIÇÃO – LUCROS CESSANTES – MULTA CONTRATUAL – DANO MORAL – CESSIONÁRIO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.- A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente vendedor, hipótese casuística de não entrega do imóvel no prazo contratado, enseja para o promitente comprador o direito de haver do promitente vendedor a imediata restituição da integralidade das parcelas pagas.- O cessionário responde solidariamente com a construtora demandada (e demais rés) pela restituição dos pagamentos ao promitente comprador, tendo em vista que firmou com a construtora um contrato de cessão de direitos creditórios, por meio do qual adquiriu os direitos de crédito vinculados ao contrato, sendo, pois, o efetivo beneficiário dos pagamentos realizados pelo promitente comprador.- De acordo com o STJ, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Esse entendimento, inclusive, vem sendo aplicado por este Colegiado aos casos de atraso na entrega de lote não edificado”. (AgInt no Resp 1818212/SP – Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze – Terceira Turma – Dje.: 25/03/2021).– O dano moral está configurado ante a paisagem jurídica de atraso injustificado na entrega do loteamento por lapso temporal considerável, apto a ensejar para o promitente comprador frustração de legitimas expectativas, devido o pagamento, em valor suficiente para reparar o prejuízo experimentado e desestimular o infrator.- Recursos conhecidos, mas negado provimento.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.22.026698-5/002, Relator(a): Des.(a) Gilson Soares Lemes , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 24/01/2024, publicação da súmula em 26/01/2024)

     Em suma, cada caso deve ser analisado cuidadosamente, uma vez que todos os detalhes específicos devem ser apresentados ao advogado, como por exemplo se as parcelas do financiamento imobiliário estão em dia, se há alguma cláusula abusiva ou prazo exorbitante para a entrega da obra. São diversas variáveis que devem ser objeto de análise, e não é possível esgotar completamente o assunto aqui. Vale ressaltar que nem todo atraso dá direito a danos morais, portanto, a apresentação de documentação para comprovar as alegações é essencial.

Referência bibliográfica

SCAVONE JUNIOR,. L.A. Relação de consumo e proteção ao consumidor. In:_______. Direito Imobiliário: teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2024, p.228

Texto escrito pela advogada Aline Borges Rodovalho Batista. Especialista em Direito Civil, Processo Civil e Regularização de Imóveis.