O que é um contrato de gaveta?
“Contrato de gaveta” é o nome popular dado ao acordo particular que não é levado ao registro imobiliário. Ele costuma ser utilizado, por exemplo, quando:
o comprador assume informalmente um financiamento imobiliário;
o imóvel ainda está financiado;
as partes pretendem evitar custos cartorários;
o vendedor não providencia a escritura definitiva;
há uma promessa ou cessão de direitos sem registro.
Esse contrato pode ser válido entre as partes. Porém, isso não significa que o comprador terá a propriedade do imóvel ou proteção plena contra terceiros.
O Superior Tribunal de Justiça já explicou que a promessa de compra e venda sem registro pode ser válida, mas produz, em regra, efeitos apenas entre comprador e vendedor. O registro é o que confere ao comprador um direito real de aquisição, com eficácia perante terceiros.
1. O comprador não se torna proprietário apenas com o contrato
A propriedade imobiliária não se transfere somente pela assinatura do contrato ou pela entrega das chaves. O STJ afirma que, conforme o art. 1.245, § 1º, do Código Civil, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário.
Assim, o comprador que possui apenas um contrato de gaveta pode estar pagando o preço e ocupando o imóvel, mas continuar sem constar como proprietário na matrícula.
Na prática, isso significa que:
o vendedor ainda aparece como proprietário no cartório;
o comprador não possui a mesma proteção de quem registrou seu título;
a transferência pode depender de uma futura escritura ou de uma ação judicial;
o imóvel pode ser atingido por problemas relacionados ao vendedor.
2. Risco de o vendedor vender o imóvel novamente
Um dos principais riscos do contrato de gaveta é a dupla venda.
Imagine que o comprador assine um contrato particular, mas não o registre. Depois, o vendedor negocia o mesmo imóvel com outra pessoa, que leva sua escritura ao Cartório de Registro de Imóveis e registra a aquisição.
Nessa situação, o comprador do contrato de gaveta poderá ter dificuldade para recuperar o imóvel. Conforme a jurisprudência encontrada, sem o registro da promessa, o comprador normalmente terá apenas um direito obrigacional contra o vendedor, podendo precisar buscar indenização por perdas e danos.
Em outras palavras: o primeiro contrato pode ser válido entre as partes, mas não necessariamente será suficiente para impedir que um terceiro de boa-fé registre o imóvel em seu nome.
3. Risco de penhora ou hipoteca por dívidas do vendedor
Enquanto o imóvel continuar registrado em nome do vendedor, credores poderão acreditar que ele ainda é o proprietário e tentar:
penhorar o imóvel;
registrar uma hipoteca;
utilizá-lo como garantia de empréstimos;
levá-lo a leilão judicial ou extrajudicial.
Em 2025, o STJ decidiu que o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório de Registro de Imóveis não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real, mesmo que o contrato tenha sido celebrado antes da hipoteca.
O tribunal destacou que, antes do registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes. O direito real, oponível a terceiros, somente se aperfeiçoa com o registro do título.
O contrato de gaveta é sempre nulo?
Não necessariamente.
É preciso distinguir duas situações:
Contrato válido entre as partes
A promessa ou cessão pode gerar obrigações entre comprador e vendedor, permitindo, conforme o caso, exigir:
a outorga da escritura;
a adjudicação compulsória;
a regularização do imóvel;
a devolução dos valores pagos;
perdas e danos.
Falta de eficácia contra terceiros
Mesmo sendo válido entre os contratantes, o contrato sem registro pode não produzir efeitos contra terceiros de boa-fé. Esse é o ponto central do risco.
Portanto, não é correto dizer simplesmente que todo contrato de gaveta é nulo. Mas também é incorreto tratá-lo como se fosse equivalente à propriedade registrada.
Em resumo
Comprar imóvel apenas com contrato de gaveta pode gerar os seguintes riscos:
o comprador não se tornar formalmente proprietário;
o vendedor vender o imóvel novamente;
o bem ser penhorado por dívidas do vendedor;
o imóvel ser hipotecado ou oferecido em garantia;
A recomendação mais segura é não permanecer com um imóvel apenas “no contrato de gaveta”. O ideal é regularizar a operação com escritura pública, quando exigida, anuência do agente financeiro, se for o caso, e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Artigo elaborado por Aline Borges Rodovalho Batista, advogada especialista em Direito Civil, Processo Civil e Regularização de Imóveis